“本该传出孩子笑声的幼儿园，现在只有废品回收的噪音和刺鼻的异味。” 这是西安碧桂园云府小区业主刘先生对小区配套幼儿园现状的无奈描述。2025 年 8 月，一则 “高端小区配套幼儿园变废品站” 的消息引发社会关注：陕西西安未央区碧桂园云府小区规划中的配套幼儿园，不仅未按承诺于 2023 年投用，反而沦为堆满建筑垃圾、生活废品遍地的 “临时回收站”，甚至有人员在此居住。事件背后，是业主长达一年多的维权无果，开发商的多次失信，以及监管部门的迟滞介入。
现场直击：从 “教育配套” 到 “垃圾场” 的荒诞转身
“幼儿园与小区一墙之隔，里面住着收废品的人，垃圾山都快堆到二楼窗户了。” 业主刘先生提供的现场照片显示，这座规划为 6 班制的配套幼儿园内，建筑垃圾形成数米高的 “小山”，塑料瓶、纸箱、旧家具等生活废品散落各处，部分区域被简易板房分割成居住空间，私拉的电线缠绕在裸露的钢筋上，存在严重安全隐患。
据业主介绍，该幼儿园位于小区南门外，属于《商品房买卖合同》中明确标注的 “教育配套设施”，按规定应与住宅同步规划、同步建设、同步交付。但自 2024 年 6 月小区二期交付以来，幼儿园始终处于停工状态，2024 年 11 月起竟被擅自改为废品回收点。“我们多次看到回收人员用叉车装卸废品，夜间噪音和异味严重影响生活。” 另一位业主补充道。
环境与安全隐患触目惊心：
卫生问题：夏季高温导致废品腐烂，滋生蚊蝇，业主反映 “开窗就能闻到臭味”；
消防风险：易燃废品堆积，缺乏消防设施，一旦起火可能蔓延至居民区；
结构损坏：建筑垃圾随意堆放，可能对建筑主体造成不可逆损伤。
维权之路：30 余次投诉无果，集体诉讼门槛成 “拦路虎”
“从 2024 年 6 月收房到现在，我们维权了 14 个月，问题反而越来越严重。” 业主提供的《碧桂园云府小区遗留问题表》显示，除幼儿园问题外，小区还存在房产证 “难产”、北门道路堵塞、地库违规出租等多重问题，开发商与物业相互推诿。
维权时间线：
2024 年 6 月：小区二期交付，业主发现幼儿园未完工，开发商承诺 “2024 年底前整改”；
2024 年 11 月：业主发现幼儿园被改为废品站，首次向 12345 热线投诉；
2025 年 3 月：未央区城管徐家湾中队下达《责令整改通知书》，要求开发商清理垃圾；
2025 年 8 月：距整改通知 5 个月后，幼儿园现状无改善，业主集体向媒体曝光，当地才正式立案。
维权困境的核心：
开发商拖延：以 “工程款纠纷”“充电设施未完工” 为由，拒不履行整改义务；
法律门槛高：按《商品房买卖合同》，开发商逾期办证需支付日万分之 1-3 的违约金，但集体诉讼需 30% 以上业主联名，小区 1627 户中仅 400 余户参与，难以达到立案标准；
监管滞后：尽管 2024 年 6 月浐灞住建局已对开发商下达《责令整改通知书》，但未跟踪落实，直至媒体介入才推动立案。
官方介入：立案调查背后的监管漏洞
2025 年 8 月 3 日，西安市未央区城管执法局回应称 “已立案下派科室现场核查”，但此前的整改为何失效？据内部人士透露，基层执法存在 “以罚代管” 现象：2025 年 3 月的整改通知仅要求 “清理垃圾”，未明确责任主体和时限，开发商象征性清运部分废品后便不了了之。
政策依据与现实脱节：根据《西安市城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》，配套幼儿园属公共资源，开发商需无偿移交教育部门。但陕西建秦房地产开发有限公司未履行移交义务，反而擅自改变用途。业主质疑：“规划部门如何通过验收？监管部门为何允许开发商长期占用公共设施？”
开发商困局：25 条债务纠纷，碧桂园子公司的 “失信清单”
陕西建秦房地产开发有限公司（碧桂园持股 95%）的财务状况早已亮起红灯。天眼查数据显示：
被执行人记录：2025 年 3 月至今，累计被执行 21 次，总金额超 1.1 亿元；
债务纠纷：涉及 25 条司法案件，包括金融借款合同纠纷、工程欠款等；
信用风险：5 次被限制高消费，3 起终本案件（未执行到位），关联风险达 “999+”。
资金链断裂或为根本原因：开发商与施工单位的工程款纠纷导致项目验收停滞，进而影响房产证办理（需竣工验收备案）。业主提供的《商品房买卖合同》显示，开发商承诺 “交房即交证”，但二期 1#、2#、5#、8# 楼交付近 1 年，仍未完成首次登记。
法规透视：配套幼儿园的 “产权迷局” 与监管责任
为何开发商能擅自处置配套幼儿园？ 西安市规定，配套幼儿园产权归属需分情况认定：
教育专项规划内公办园：开发商代建后无偿移交教育部门，产权归政府；
民办教育设施：若成本摊入房价，则归业主共有，否则归开发商。
但碧桂园云府幼儿园的产权界定模糊。业主质疑：“购房时宣传的‘配套幼儿园’是否计入房价？若属于业主共有，开发商无权出租给废品站。” 然而，开发商拒绝公开成本核算数据，导致产权争议无法厘清。
社会反思：从 “废品站幼儿园” 看房地产配套设施监管之殇
西安碧桂园云府事件并非个案。2021 年芜湖某小区配套幼儿园也曾被改为垃圾场，2023 年武汉一小区幼儿园因开发商资金链断裂停工…… 这些事件暴露出三大顽疾：
规划与执行脱节：“同步规划、同步建设” 沦为口号，验收环节缺乏业主参与；
开发商信用惩戒不足：即使多次被执行，仍能通过新项目融资，失信成本低；
公共资源保护缺位：配套幼儿园、社区医院等公共设施被开发商挪用，却缺乏强制回收机制。
业主呼吁：建立 “配套设施交付保证金” 制度，将开发商履约情况与预售许可挂钩；同时简化集体诉讼程序，降低业主维权门槛。
事件仍在发酵：截至 2025 年 8 月 4 日，未央区城管部门尚未公布立案后的具体处理措施。这座本该承载孩子们笑声的幼儿园，何时能从 “废品站” 变回 “成长乐园”？开发商的债务黑洞如何填补？监管部门能否真正追责到底？我们将持续关注。
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文 / 调查记者 图 / 业主提供编辑：民生观察室投稿邮箱：minsheng@163.com
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